【いくらになる？】相続した土地の評価額を“自分で出せる”完全ガイド

結論：正しい手順を理解すれば、土地評価額は自分で算出できます。

この記事で解決できること

相続した土地の評価額が分からず不安
相続税がいくらになるか知りたい
自分で計算できる方法を知りたい

この記事では、土地評価額の仕組みから計算方法、具体例までをまとめて解説します。記事を読めば、評価額を自分で算出し、損を防ぐための行動がとれるようになります。

相続した土地の評価額とは？

土地評価額とは「相続税を計算するための価格」

土地評価額は、相続税を計算するための基準となる価格です。売買価格（実勢価格）とは異なる考え方で算出されます。

相続税は取得した財産の合計に応じて課税されます。土地の評価額が高いと税額も増えるため、正しい評価が節税の第一歩になります。

評価額は国税庁が定めた方法で計算されます。独自の判断で金額を決めることはできません。

実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額の違い

土地価格には複数の基準があります。違いを理解しないと誤った判断につながります。

種類	内容	主な用途	公示価格との比率目安
実勢価格	実際の売買で成立した価格	不動産取引	100〜120%程度
公示価格	国が毎年公表する標準価格	土地取引の目安	100%（基準）
路線価	道路ごとに設定された相続税計算用の価格	相続税・贈与税の評価	約80%
固定資産税評価額	市区町村が算定する税金計算用の価格	固定資産税・都市計画税	約70%

相続税では路線価または倍率方式を使用します。実勢価格は直接使用されません。価格の違いを理解することで計算ミスを防げます。

なぜ評価額は市場価格より低くなるのか

相続税の評価額は市場価格より低くなる傾向があります。理由は税負担の公平性にあります。

路線価は公示価格の約80%を目安に設定されています。市場価格をそのまま使うと税負担が重くなるため、制度上の調整により負担が軽減される仕組みです。

ポイント

評価額と売却価格は異なります。「評価額＝売れる金額」ではないことを前提に、相続税の計算を進めてください。

土地評価額の計算方法は2種類ある

(1) 路線価方式（都市部で使用）

路線価方式は、主に都市部で使われる計算方法です。道路ごとに設定された価格（路線価）を基準に算出します。

路線価（1m²あたり） × 面積（m²） × 補正率＝評価額

形状や利用状況に応じた補正が加わるため、単純計算では終わりません。正確な評価には補正の理解が必要です。

(2) 倍率方式（地方で使用）

倍率方式は、路線価が設定されていない地域で使われます。固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて算出します。

固定資産税評価額 × 倍率＝評価額

倍率は地域ごとに決まっており、国税庁の「評価倍率表」で確認できます。地方の土地は倍率方式になるケースが多いです。

どちらが適用されるかの判断方法

判断方法はシンプルです。国税庁の路線価図で対象地を検索し、路線価が掲載されていれば路線価方式、表示がなければ倍率方式になります。

路線価方式を使う場合

路線価図に対象地の価格が掲載されている
主に都市部・市街地エリア

倍率方式を使う場合

路線価図に対象地の記載がない
主に地方・郊外エリア

計算方法の選択を誤ると評価額が大きく変わります。最初の判断が重要です。

土地評価額を計算する4つのステップ

土地評価額は、以下の手順通りに進めれば自分で算出できます。

STEP 1

路線価を調べる

国税庁の「路線価図・評価倍率表」サイトで対象地の住所を検索します。道路ごとに数字が記載されており、数字は1m²あたりの価格（千円単位）を示します。例えば「200」と表示されていれば1m²あたり20万円です。路線価の記載がない場合は倍率方式になるため、評価倍率表を確認してください。

STEP 2

土地の面積を確認する

面積は登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税の納税通知書で確認できます。単位はm²で統一します。坪で表示されている場合は「坪数 × 3.30578」でm²へ変換してください。

STEP 3

基本の評価額を計算する

路線価方式の場合は「路線価 × 面積」、倍率方式の場合は「固定資産税評価額 × 倍率」で基本の評価額を算出します。この段階で大まかな金額が把握できます。

STEP 4

補正率を反映する

土地の形状や利用状況に応じた補正率を適用します。補正を適用すると評価額が下がり、結果として節税につながります。補正の詳細は次章で解説します。

補正率の種類と適用方法

路線価方式では、土地の形状や条件に応じて補正率を適用します。補正を適用しないと評価額が実態より高くなり、税金を多く支払うリスクがあります。

補正の種類	対象となる土地	補正の方向	減額の目安
奥行価格補正	奥行きが極端に短い・長い土地	減額	最大約20%
間口狭小補正	道路に面する間口が狭い土地	減額	最大約10%
不整形地補正	三角形やL字型など形が不整形な土地	減額	最大約40%
がけ地補正	傾斜地・がけ地を含む土地	減額	最大約55%

補正率は国税庁が公表している「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」で確認できます。

具体例：奥行価格補正の適用

路線価20万円/m²、面積100m²の土地で、奥行が4m（住居地区）の場合、奥行価格補正率は0.90です。
計算：20万円 × 100m² × 0.90 ＝ 1,800万円
補正なしの2,000万円と比較して200万円の減額になります。

【具体例】実際に土地評価額を計算してみよう

ケース(1)：都市部の土地（路線価方式）

路線価20万円/m²、面積100m²、不整形地補正率0.90の土地を例にします。

計算例

基本計算：20万円 × 100m² ＝ 2,000万円

補正適用：2,000万円 × 0.90 ＝ 1,800万円

補正により評価額が200万円下がりました。

ケース(2)：地方の土地（倍率方式）

固定資産税評価額1,000万円、倍率1.1の土地を例にします。

計算例

計算：1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円

倍率方式は計算がシンプルです。ただし倍率の確認を間違えると評価額が変わるため、国税庁の評価倍率表で正確な数値を確認してください。

評価額を下げる（節税できる）3つのケース

(1) 不整形地・間口が狭い土地

形状が悪い土地は利用価値が低いため、補正率の適用で評価額が下がります。間口が狭い土地や三角形の土地が該当し、補正率によって数%から最大40%程度の減額が可能です。

(2) 貸家建付地・賃貸中の土地

賃貸中の土地は所有者が自由に使えないため、評価額が下がります。借地権割合や借家権割合が影響し、収益物件を所有している場合は大きな節税効果があります。

(3) 小規模宅地等の特例

一定条件を満たすと、評価額が最大80%減額される非常に強力な特例です。

区分	対象	限度面積	減額割合
特定居住用宅地	被相続人が住んでいた土地	330m²まで	80%減
特定事業用宅地	被相続人の事業に使っていた土地	400m²まで	80%減
貸付事業用宅地	賃貸アパートの敷地など	200m²まで	50%減